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2021新加坡楼市第一大盘,600多户买家独特现象有什么“财富密码”:亚博手机版网址
本文摘要:2021新加坡的最大楼盘鑫悦府(Normanton Park)开盘当天卖出632套,相当于新加坡一个普通小区的体量,也就是说一天售完一个楼盘。

2021新加坡的最大楼盘鑫悦府(Normanton Park)开盘当天卖出632套,相当于新加坡一个普通小区的体量,也就是说一天售完一个楼盘。仔细分析数据,发现了一个特别的现象,632套房子里有65套是被中介买走,占购买者总数的10%。

新加坡一共有3万名地产中介,全新加坡500万人,中介只占人口总数0.6%。如果简单按这个比例,600套里应该是3套被中介买走。

65:3,地产中介对于鑫悦府超乎寻常的兴趣比起大众,相差2000%,非常明显。有人认为,地产中介因为职业的原因,比普通人喜欢投资买房,就算刨除掉这个因素,悬殊的数据仍然无法忽视。

尤其还有一点需要提及的是,地产中介作为自雇人士,无法动用CPF买房,需要全额付现金。所以,用现金买房投的票,也增加了这个选择的权重。

地产中介作为业界中人,对于房地产市场的热度和喜好,无论是接触开发商还是买家,都有一手的信息。鑫悦府的地产经纪买家群体里,既有自己买卖过近10套公寓的资深中介,也有第一次买公寓的年轻中介。

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这个群体貌似无意识的集体行为,背后有什么逻辑?深度交流后,整理归纳出能投资鑫悦府的五大“财富密码”。一、硬核性价比普通人:看的是单价,VS地产经纪:看的是性价比鑫悦府性价比高。“在鑫悦府开盘前,我们预测每平方英尺的价格会在1900到2000新币之间,”SRI公司的Ken说,“根据我们的研究,靠近新加坡南部濒水区(Greater Southern Waterfront,简称GSW)的公寓,通常都在2000新币以上。

”(新加坡南部濒水区,计划将靠近市中心的区域重新规划。)而实际上,鑫悦府开盘当天,发布的售价只有1700新币每平方英尺,敏锐的投资者就发现了价值洼地。Ken作了一下比较,现在新加坡中部偏北的万国(Buangkok)的一些项目都卖到了1700,大盛港区有一些也要1900了。

同样是1700的单价,无论离乌节路和圣淘沙这些的市中区消费休闲区,还是国立大学和科技园这样的工作区域,对大多数人来说,鑫悦府的地理位置要好得多。二、位置的潜力就是投资的空间普通人:看的是位置,VS地产经纪:看的是潜力从自住还是投资两个度来看鑫悦府的位置。第一次买房的Randy是为了自住。“如果自己驾车出门,出门就是AYE,去到市区大约十几分钟,是很方便的。

”讨论及走到最近的地铁站需要12-13分钟,大家的意见不一。有人觉得有点远,但有人提到,开发商在建成后头两年会免费提供4辆接驳车,将住户送到纬壹(one north)和肯特岗(Kent Ridge)两个地铁站。6park.com(从鑫悦府看向肯特岗和纬壹地铁站)已经自己买卖过7间公寓的Ken买鑫悦府是为了投资,分享了自己的一次买房经历。

那一次他就买在了地铁边上,租出去很容易,但是转手卖掉时升值空间却不大。“愿意买地铁房的人很多,所以它的起售价就会很高,这就压缩了卖掉时的利润空间。”“相反,如果你买一个现在别人不太看得到它潜力的房子,未来它变好了,你就会赚很多。

鑫悦府就是这样的情况。”做了几十年房产中介,Ken发现,大多数买家关注建好的部分,比较忽视尚未建成的那些。而没建好的那些,恰好是房产的潜力所在。

他说,这是一个“有价值上亿的长期关键驱动因素作为支持(backed up by billion dollar long-term key drivers)”的项目。其中一个重要的“驱动因素”,就是我们之前文章里写过的科技。被科学园、纬壹科技城和新加坡国立大学环绕,有一大批像Shopee(SEA)、Grab、雷蛇这样的互联网IT公司和一些低调的生物高科技公司集群,它就是新加坡的科技重镇。(雷蛇总部)20多年来,累积已超过50亿新币,政府还在这片区域持续追加投资, “这片区域是不会‘死’的”——Ken说。

三、投资一定要有易量化的价格指标普通人:看的是大小,VS地产经纪:看的是成交率作为2021新加坡市面上最大的楼盘,很多人想到鑫悦府的第一反应就是:太大了。光是听到1800多户这个数字,很多人就能脑补出打开窗户看邻居、跟左邻右舍抢游泳池的场景。其实,在新加坡房产交易相当透明,每笔实际成交价格在网上都可以公开查到,成为该楼盘市价的重要参考标准。

一个小的楼盘,1年里可能只有1到2次交易,在楼市整体上涨的大环境下,却缺乏近期的交易,就只能参考一两年前的成交价格,卖房者难免吃亏。而一个大型楼盘,1个月里的交易可能就有上10次,价格更新及时,在房市交投旺盛的时期,更容易体现出涨势。Randy跟踪研究了新加坡几个超过1000户的超大型项目,都印证了这个规律。

另外,因为项目面积实在太大,所以实际建筑只占到了总面积的20%。也就是说有剩下80%的面积,可以用来建游泳池、凉亭等设施。

比如游泳池,不仅有国际比赛中用的50米泳池,还有150米长的超大泳池。6park.com(从平面图可见,鑫悦府内的高楼呈大V型排列)几座高楼呈大开口V型排列,往外看根本看不到邻居,往内看两栋楼之间最近距离也有200米,比一般公寓的30-40米多了五倍。

四、海景不应是昙花一现的海市蜃楼普通人:看的是现在的海景,VS地产经纪:看的是未来的海景鑫悦府靠近西南部海岸,加上项目垫高了19米(相当于6层楼的高度),所以即使买相对低的楼层也能有很好的视野。新加坡大多数海景项目,都是要跨过高速公路才能看到海景的。比如东海岸一带的海景公寓要跨过ECP,西海岸金文泰一带的海景公寓要跨过AYE。

6park.com(东海岸的公寓大都在ECP以北)但是鑫悦府正好在AYE的前面,不用跨过高速公路,透过肯特岗就能看到海景。6park.com(鑫悦府在AYE以南)但是海景房这种热门卖点,常常陷入阶段性的误区。

这两年看起来还是海景房,过两年后,海景房前面就树起了新的“海景房”,海景房就成了“内陆房”。经验丰富的买家们连未来的变数都考虑在内。

新加坡政府2019年的总蓝图(Master Plan)可见,未来鑫悦府和海岸线之间未来毫无障碍。从北向南,第一个阻碍是肯特岗公园,按照政府建设一条“滨海绿色长廊”的规划,不可能建什么高层建筑。再往南是巴西班让地区。

这片地区目前的容积率只有1.4,也就是说楼高限制在5楼,目前无法阻挡海景。6park.com(2019总蓝图。

肉粉色为住宅用地。巴西班让地区的住宅用地容积率均为1.4。)那政府之后是否会调高巴西班让的容积率呢?Ken认为不太可能。

因为巴西班让是政府在新加坡限制单位总数的9个区之一,而且政府还规定之后巴西班让新项目的平均单位面积要达到100平米以上,也就意味着不能再建1-2房的小户型。限制单位总数和平均单位面积,就说明政府想要控制巴西班让的居民数量,因此容积率很难提高。

巴西班让再往南,就是海岸线了。海景视野畅通无阻。6park.com(图源:“新加坡鑫丰”公众号,kingsfordproperty)五、全国一盘大棋普通人:投资的是房子,VS地产经纪:投资的是未来“李显龙总理2019年国庆讲话时,花了好几分钟讲到了南部濒水区。

我认为未来的10到15年,总蓝图的最大关注点就在这里。“现在巴西班让港有一条路Buona Vista Road,建到肯特岗公园就断了。

但是从2019年的总蓝图可以看出,政府会把这条路建到科学园。鑫悦府也专门为那条路名留了一个进出口。6park.com(总蓝图中规划修建的Buona Vista Road。)这条路建成之后,从鑫悦府到南部濒水区,只有2-3分钟的车程。

“现在有些人会觉得它偏,但是这条路建好之后,就完全不一样了。换句话说,正是因为后来这片地区还有很多发展,政府现在才会花钱修路。”Ken历次房产投资都斩获颇丰,可能就是这样的大局观和前瞻性。

买不买房,什么时候买,永远是个问题2020年新加坡房市火热,甚至到了政府出来试图降温的程度,是不是价格已经到了高位?现在进场,是不是已经错了最佳时机?Ken的回答很简单,要想清楚这个问题,不要受到任何指标、数据的干扰,只看房产市场的供需关系。如果市场上的房子不多,需求又还在,那么价格就会涨。2018年,开发商手里的房子太多,所以当时价格很低。

两年的时间过去,现在已经是卖得七七八八。如果未来政府不放出新的地,那么有限的地皮加上开发商项目售清,房市价格就会走高。鑫悦府作为2021年新加坡房市第一大盘,也有风向标的作用。

这篇深度访谈分析,希望包括购买的因素和不购买的因素,给大家带来一些参考信息。(本文成稿感谢许多人士的支持,尤其鸣谢SRI房产经纪 Ken Low和Propnex房产经纪Randy Lai配合我们深度的提问,耐心地解释。

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